Studentati a Roma: fondi pubblici, profitti privati, affitti alle stelle

Roma conta 213.000 studenti universitari iscritti, un fabbisogno stimato di 80.000 posti letto per i fuorisede, e un’offerta pubblica ferma a 2.376 posti distribuiti su tredici residenze gestite da Lazio DiSCo: una proporzione talmente indecente da richiedere, per essere compresa nel suo reale significato, qualche secondo di silenzio prima di procedere. Su 140 milioni di euro complessivamente stanziati da Stato, PNRR e Cassa Depositi e Prestiti per costruire nuovi studentati nella capitale, tre milioni e quattrocentomila — il 2,4% — sono andati a una struttura pubblica. I restanti 136 milioni e oltre sono confluiti verso operatori privati, grandi società immobiliari e fondi di investimento, attraverso i canali della legge 338/2000, dei bandi PNRR del 2022 e del 2024, e degli strumenti finanziari gestiti da Cassa Depositi e Prestiti, l’istituzione nata storicamente per raccogliere il risparmio postale degli italiani e riallocarlo nell’interesse collettivo.

L’architettura finanziaria che governa questa espansione è costruita per eliminare il rischio d’impresa dagli investitori privati scaricandolo sistematicamente sul contribuente, attraverso un doppio canale di sussidio pubblico che merita di essere descritto con la precisione che si riserva a qualcosa di deliberatamente progettato. Il primo canale copre i costi di costruzione, acquisizione o riqualificazione degli immobili: lo Stato o i fondi europei finanziano direttamente una quota rilevante dell’investimento iniziale, abbattendo il rischio patrimoniale degli operatori. Il secondo canale interviene sull’operatività: per i posti letto convenzionati realizzati con questi fondi, la differenza tra quanto pagato dallo studente idoneo alle graduatorie del diritto allo studio e la tariffa piena di mercato — che per una stanza singola si aggira intorno ai settecento euro mensili — viene coperta dall’ente regionale con erogazioni pubbliche.

Il fondo immobiliare incassa dunque canoni a valori di mercato senza esporsi al rischio di mercato, grazie a una garanzia pubblica che trasforma ogni posto letto in uno strumento finanziario a rendimento assicurato. Venticinque nuovi complessi sono attualmente in fase di progettazione, costruzione o apertura a Roma. L’offerta pubblica aggiuntiva programmata produrrà meno di mille posti.

Per rendere questa operazione possibile su scala, servivano modifiche al quadro urbanistico, e sono arrivate con la disinvoltura tipica degli interventi legislativi che non cercano pubblicità. I progetti legati agli studentati privati godono oggi di deroghe esplicite alle norme comunali vigenti, con incrementi volumetrici del 35% e la rimozione dell’obbligo di realizzare piani attuativi preventivi per le nuove costruzioni. Le operazioni di edilizia abitativa si trasformano così in prodotti finanziari ad alto rendimento su terreni urbani che un normale iter urbanistico avrebbe vincolato diversamente; in alcuni casi, gli immobili autorizzati come studentati operano di fatto con destinazione turistico-ricettiva, con rendimenti ulteriormente ottimizzati rispetto a una locazione studentesca convenzionata.

La concentrazione geografica di questi interventi disegna con precisione la mappa dell’estrazione. La zona Ostiense-Marconi registra la densità più alta di nuovi progetti; nell’area degli ex Mercati Generali sono stati approvati dieci edifici per oltre 2.000 posti letto, con ricavi stimati per i concessionari a partire da 32 milioni di euro annui. Altre strutture di grandi dimensioni sono in costruzione o in apertura in via Pigafetta, via Ostiense e viale Marconi; il quadrante est, da Casal Bertone a Torpignattara fino a Tor Vergata, registra a sua volta la cantierizzazione di ampie strutture gestite da società per azioni e fondi di investimento.

L’impatto sui canoni di locazione residenziale nei quartieri adiacenti è documentato: nel biennio 2024-2025, San Giovanni e Pigneto segnano incrementi superiori al 15%, San Paolo, San Lorenzo e l’asse Pietralata-Tiburtino si attestano intorno al 14%. Gli studenti che non entrano nelle graduatorie, o che non trovano posto nelle strutture convenzionate, pagano gli affitti gonfiati dalla stessa operazione presentata come soluzione al problema dell’accesso all’alloggio.

Lo student housing funziona da banco di prova per qualcosa di più ampio: l’ingresso sistematico dei fondi immobiliari nel segmento dell’edilizia cosiddetta sociale, con la benedizione normativa e la garanzia finanziaria pubblica, in assenza di qualsiasi meccanismo di monitoraggio coordinato tra ministero, enti regionali e operatori. La flessibilità applicata al Piano Regolatore, la mancanza di vincoli stringenti sugli affitti brevi, le previsioni di dismissione nel patrimonio residenziale pubblico e le quote irrisorie di edilizia sociale obbligatoria nei nuovi piani di trasformazione tracciano un indirizzo preciso, deliberato, remunerativo per chi sa leggerlo. Il diritto allo studio, nella sua versione finanziariamente ottimizzata, produce rendita per i fondi, incrementi nei canoni per i residenti, e 2.376 posti letto pubblici per ottantamila studenti fuorisede. Il contribuente ha pagato per costruire il problema.